- TI 예산은 테넌트 공사, 건물주 공사, 고객 구매, 기관 비용과 미확정 현장 조건을 나눠야 합니다.
- 마감 중심 오피스와 설비가 많은 식당·의료·서비스 공간에 같은 평방피트 단가를 적용하면 안 됩니다.
- LA에서는 실제 용도와 공사 범위에 따라 퍼밋·플랜체크 경로가 정해집니다. 건물주 승인은 시티 승인을 대신하지 않습니다.
상업공간 예산에 포함할 항목
테넌트 임프루브먼트 견적은 실제 개선 면적과 사업 운영에 필요한 공사를 설명해야 합니다. 보양·철거, 파티션, 문과 유리, 천장, 밀워크, 바닥, 페인트, 전기·조명, 배관, HVAC, 소방·생명안전 조율, 접근성, 퍼밋·인스펙션과 클로즈아웃이 포함될 수 있습니다. 모든 프로젝트에 전 항목이 필요한 것은 아니지만 제외사항은 보여야 합니다.
테넌트 범위와 베이스빌딩 또는 건물주 공사를 먼저 나누세요. 유틸리티 용량, 루프탑 장비, 스프링클러 변경, 전기 패널, 화장실 업그레이드, 스토어프런트와 작업시간 책임을 확인해야 합니다. 리스의 TI allowance는 자금 조건이며 설계·퍼밋·시공 책임을 자동으로 정하지 않습니다.
Los Angeles 초기 계획 비용 범위
초기 검토용으로 Archéform 웹사이트 계산기는 개선 면적 기준 약 평방피트당 $80~$250를 사용합니다. 레이아웃과 설비 변경이 적은 오피스 마감 공사는 낮은 구간을 검토할 수 있습니다. 파티션·천장·조명·HVAC·여러 마감이 들어가는 오피스나 리테일은 중간 구간으로 이동합니다. 식당·의료·살롱과 설비가 많은 서비스 공간은 장비, 환기, 배관, 전력, 소방과 전문 승인이 더해져 상단을 넘을 수 있습니다.
이 범위는 초기 계획 도구이며 견적이나 보장이 아닙니다. 작은 스위트는 퍼밋·동원·보양·공종 최소비용이 적은 면적에 나뉘어 평방피트 단가가 높아질 수 있습니다. 현장 방문, 도면, 마감 선택과 건물 정보 확인 후 자재 포함 견적을 확정해야 합니다.
- 낮은 비용 조건: 사용할 수 있는 배치·마감·유틸리티, 제한된 철거와 표준 제품
- 중간 조건: 새 파티션·문·천장, 조명·전력, HVAC 분배, 밀워크와 전체 마감 교체
- 높은 조건: 용도 변경, 식음료·의료·살롱 설비, 배기·서비스 업그레이드, 구조·접근성·건물주 요구사항
면적보다 비용에 더 큰 영향을 주는 요소
각 업체가 같은 수량·제품·연결·마감 범위를 기준으로 견적하는지 확인하세요. 전기 용량, HVAC 밸런싱, 스프링클러, 보양이나 퍼밋 수정이 빠진 낮은 금액은 완전한 범위와 바로 비교할 수 없습니다.
- 기존 상태: 무허가 공사, 손상, 고르지 않은 바닥, 좁은 천장 공간과 확인되지 않은 설비
- 용도: 오피스·리테일·식당·의료·서비스 공간의 서로 다른 장비와 코드 요구
- MEP 용량: 전기, 배관 위치, HVAC 용량·제어·환기와 스프링클러 범위
- 접근성: 이동 경로, 출입구, 카운터, 클리어런스와 화장실 상태
- 건물 운영: 로딩·엘리베이터·주차·보양·소음 시간·지정 업체와 이웃 입주자 조율
- 제품·납기: 스토어프런트, 유리, 문, 밀워크, 조명, 바닥, 장비와 고객 구매 제품
- 일정: 단계 공사, 야간 작업, 빠른 결정과 고정 오픈일
Los Angeles 퍼밋과 플랜체크
LADBS는 2026년 1월 1일 시행 P/GI 2026-006에서 기존 상업·산업 건물의 테넌트 임프루브먼트·증축·변경 도면 제출 요건을 안내합니다. 이는 최소 권장 자료이며 실제 프로젝트에 따라 항목이 줄거나 추가될 수 있습니다.
LADBS는 카운터와 레귤러 플랜체크 등 여러 경로를 운영하며, Counter Plan Check 안내에는 주차 변경이 없는 일부 용도 변경 TI도 포함됩니다. 실제 프로젝트의 적격성을 확인해야 하며 면적이나 공사금액만으로 경로를 약속하면 안 됩니다.
빌딩·전기·배관·기계·소방과 다른 기관 검토가 분리될 수 있습니다. 설계 담당자는 용도·코드·접근성·도면을 정리하고, 시공자는 승인 범위와 인스펙션을 견적·일정에 반영해야 합니다. 건물주 승인도 별도입니다.
예산을 관리하는 방법
책임표를 만들어 테넌트 시공, 건물주, 고객 구매, 별도 업체와 미결정 항목을 표시하세요. 문·천장·조명 제어·HVAC 제어·보양과 소방 지정업체에 대한 건물 표준을 설계와 견적 전에 확인합니다.
새 용도에 적합한 벽·천장·유틸리티를 유지하고 표준 제품과 제한된 마감 팔레트를 사용하세요. 나중에 핵심 공사를 반복하지 않아도 되는 커스텀 밀워크·장식 조명 등은 옵션으로 분리할 수 있습니다. 필요한 접근성·소방·환기·검사 준비는 예산을 맞추기 위해 미루면 안 됩니다.
치수·승인·책임이 정리된 뒤 장기 납기 제품을 발주하세요. 도면 변경과 고객 선택을 날짜와 함께 관리하고, 현장이 도면과 다르면 상태·금액·일정 영향을 승인한 뒤 추가 작업을 진행합니다.
공사 일정을 바꾸는 요소
전체 일정에는 리스 검토, 현장 확인, 설계, 건물주 승인, 플랜체크·수정, 발주, 공사, 인스펙션과 클로즈아웃이 포함됩니다. 목표 오픈일은 모든 단계를 기준으로 검토해야 합니다.
착공일을 정하기 전에 스위트 인도, 유틸리티 접근, 건물 작업 규정, 승인 도면·퍼밋, 장기 납기 제품과 건물주 공사를 확인하세요. 공사 중에는 인스펙션·설계 답변·숨은 상태·고객 결정이 주요 일정을 바꿀 수 있습니다.
도면과 현장 자료로 견적 요청하기
Los Angeles·Hollywood·West Hollywood·Glendale 또는 Orange County의 상업공간을 계획 중이면 Request an Estimate에서 위치·용도·면적·사진과 도면을 보내주세요. Young Choi가 범위와 빠진 정보를 검토하고 현장 방문 또는 도면 견적의 다음 단계를 안내합니다. 최종 금액은 현장·승인 도면·제품·책임 범위에 따라 정합니다.
- 현재 도면과 상태: 컨셉·건물주 검토·플랜체크·승인·퍼밋
- 주소·개선 면적·기존/예정 용도·희망 오픈일
- 전체 공간, 전기 패널, 천장, 화장실, 기계 장비와 유틸리티 사진
- 리스 work letter, 건물 공사 규정, 보험 조건과 지정업체 목록
- 마감표, 장비 목록, 고객 구매 자재와 공사 예산
안내된 금액은 초기 계획을 위한 일반적인 범위이며 정식 견적이나 가격 보장이 아닙니다. 정확한 서면 견적은 현장, 최종 범위, 자재, 접근 조건과 필요한 승인을 확인한 후 작성됩니다.